Науково-практичний коментар до цивільного законодавства України
- Автор: Коллектив авторов
- Год: 2010
- Язык: украинский
- Год: Фактор
- ISBN: 978-966-180-038-9
- Жанр: право
Электронная книга - «Науково-практичний коментар до цивільного законодавства України». Краткое содержание книги:
Книга адресується суддям, адвокатам, юристам, які працюють у правоохоронних органах, на підприємствах, в установах, організаціях.
Законодавство враховано станом на 1 січня 2010 р.
1. Не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму житла наймодавець має право запропонувати укласти новий договір найму житла на тих самих або на інших умовах. Він вправі також в зазначений строк попередити наймача про свою відмову від укладення договору найму житла на новий строк. Але така відмова можлива тільки за умови, що наймодавець вирішив використовувати житло, яке було предметом договору найму, для власних потреб чи для потреб інших осіб у формі, яка не кваліфікується як найм. Якщо ж наймодавець і надалі має намір використовувати це житло шляхом передання його в найм, наймач має переважне перед іншими особами право укладення на новий строк договору найму житла, яке було предметом договору, строк якого закінчився.
2. Абзац третій ч. 1 ст. 822 ЦК встановлює механізм захисту переважного права наймача на укладення договору найму житла на новий строк: у разі укладення наймодавцем договору найму житла всупереч переважному праву наймача за попереднім договором найму цей наймач може вимагати переведення на нього прав та обов’язків наймача за договором, який наймодавець уклав з іншим наймачем. Було б неправильним стверджувати, що відповідно до букви абзацу третього ч. 1 ст. 822 ЦК на цього наймача можуть бути переведені тільки права, а не обов’язки. Обов’язки також переводяться на цього наймача.
3. Відповідно до ч. 2 ст. 822 ЦК наймач має переважне право на придбання житла, яке є предметом договору найму, у разі продажу житла наймодавцем (власником). Оскільки механізм реалізації наймачем свого переважного права не встановлений, до відносин, що при цьому виникають, слід застосовувати за аналогією правила ст. 362 ЦК.
4. Переважні права наймача, встановлені ст. 822 ЦК, не пов’язуються з належним виконанням ним своїх обов’язків за договором, строк якого минув. Важливо тільки, щоб договір не був розірваним до спливу строку його чинності.
5. Якщо наймодавець не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму житла не запропонував укласти договір найму на тих чи на інших умовах і не попередив наймача про відмову від укладення договору на новий строк, договір вважається укладеним на новий строк такої ж тривалості, як і договір, строк якого сплив. Такі наслідки наступають за умови, що наймач зі спливом строку договору найму не звільнив помешкання (продовжує користуватись ним). Стосовно найму іншого майна загальні положення про найм (ст. 764 ЦК) називають подібну правову конструкцію поновленням договору.
Стаття 823. Договір піднайму житла
1. За договором піднайму житла наймач за згодою наймодавця передає на певний строк частину або все найняте ним помешкання у користування піднаймачеві. Піднаймач не набуває самостійного права користування житлом.
2. Договір піднайму житла є оплатним. Розмір плати за користування житлом встановлюється договором піднайму.
3. Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму житла.
4. У разі дострокового припинення договору найму житла одночасно з ним припиняється договір піднайму.
5. До договору піднайму не застосовується положення про переважне право на укладення договору на новий строк.
1. Договір піднайму житла визначається у ч. 1 ст. 823 ЦК так же, як має бути визначений будь-який інший договір піднайму. Але ж зазначається на те, що піднаймач не набуває самостійного права користування житлом. Це має означати, що піднаймач свої права у відповідному зобов’язанні може захищати лише перед наймачем, який перед ним (піднаймачем) виступає як наймодавець. Перед власником житла (наймодавцем за договором найму), перед третіми особами піднаймач не може захищати свої права, що випливають із договору піднайму житла. Якщо ці особи порушили права піднаймача, їх захист має здійснити наймач, що виступає перед піднаймачем як наймодавець. Але ж слід мати на увазі, що піднаймач у силу договору піднайму отримує права не тільки у відповідному зобов’язанні, а й абсолютне (речове) право. Це право піднаймач вправі захищати перед будь-якою особою, в тому числі і перед власником житла.
2. Строк договору піднайму житла не може перевищувати строку найму (наймач за договором найму не може передати піднаймачеві більше прав, ніж він отримав за договором найму). Встановлено також, що договір піднайму житла припиняється одночасно з припиненням договору найму житла.
Стаття 824. Заміна наймача у договорі найму житла