Науково-практичний коментар до цивільного законодавства України
- Автор: Коллектив авторов
- Год: 2010
- Язык: украинский
- Год: Фактор
- ISBN: 978-966-180-038-9
- Жанр: право
Электронная книга - «Науково-практичний коментар до цивільного законодавства України». Краткое содержание книги:
Книга адресується суддям, адвокатам, юристам, які працюють у правоохоронних органах, на підприємствах, в установах, організаціях.
Законодавство враховано станом на 1 січня 2010 р.
7. За домовленістю сторін або за рішенням суду на вимогу наймодавця здійснюється розірвання договору за наявності підстав, встановлених ч. 2 ст. 825 ЦК. Такими підставами є: 1) невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, а при короткостроковому наймі — «понад два рази» (взяті в лапки слова означають — «за три місяці»). Договором найму ці строки можуть бути встановлені більш тривалими; 2) руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає (як руйнування чи псування не може кваліфікуватись невиконання покладеного на наймача законом або договором обов’язку здійснювати поточний або капітальний ремонт житла, що є предметом договору найму).
Невнесення плати за вказані періоди є підставою для задоволення судом вимоги про розірвання договору, хоча б на момент звернення наймодавця до суду чи винесення судом рішення у справі заборгованість з плати за користування житлом була погашена.
Що стосується вимоги про розірвання договору найму житла у зв’язку з руйнуванням або псуванням житла, то доведеність у суді цих обставин не є достатньою для задоволення вимоги наймодавця про розірвання договору. Суд може надати строк, який не може перевищувати одного року, впродовж якого наймач має відновити житло, а в позові про розірвання договору — відмовити. Таке рішення суд може прийняти не виключно на свій розсуд, а з посиланням на обставини, які мають бути враховані з урахуванням принципів добросовісності, справедливості та розумності (п. 6 ст. 3 ЦК).
Неусунення наймачем допущених порушень, тобто нездійснення ним обов’язку відновити житло у встановлений судом строк, є підставою для звернення наймодавця з новим позовом про розірвання договору. На цей раз за умови доведення того факту, що наймач житло не відновив, суд не може відмовити в задоволенні вимоги наймодавця. Вимога про виселення в зв’язку з розірванням договору також має бути задоволена. Виконання рішення суду в цій частині може бути відстрочене не більш ніж на рік. У цій частині суд приймає рішення також не на свій розсуд, а з урахуванням обставин справи, на які має бути зазначено в мотивувальній частині рішення суду.
8. Відповідно до ч. З ст. 825 ЦК договір найму житла, яким є частина будинку, квартири, кімнати, може бути розірваний на вимогу наймодавця за домовленістю сторін. За відсутності згоди наймача, а також у випадках, коли наймодавець не звертався до наймача з пропозицію розірвати договір, наймодавець має право вимагати розірвання договору в судовому порядку. Підставою для пред’явлення такої вимоги у ч. 3 ст. 825 ЦК називається необхідність використання житла для проживання самого наймодавця або членів його сім’ї. Необхідність тут треба тлумачити як наявність потреби, яка обґрунтована відповідними обставинами.
На наймодавця покладається обов’язок попередити наймача «про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці». Взяті в лапки слова не слід тлумачити так, що наймодавець вправі розірвати договір в односторонньому порядку. Порядок розірвання визначається в абзаці першому ч. 3 ст. 825 ЦК («договір може бути розірваний на вимогу наймодавця...»). Це формулювання не може тлумачитись як право на розірвання договору шляхом вчинення одностороннього правочину навіть з урахуванням того, що на наймодавця покладається дещо незвичайний для судового порядку розірвання договорів обов’язок попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці. Обов’язок попередження не слід тлумачити як обмеження на доступ до суду, бо попередження у встановлений строк є юридичним фактом, що породжує матеріальне право наймодавця на розірвання договору, а не умовою, що є необхідною для звернення до суду за захистом права. Якщо в суді буде встановлено, що наймодавець не попереджав наймача, позов про розірвання договору не може бути задоволений. При обчисленні зазначеного двомісячного строку слід враховувати, що він обчислюється від дня, коли наймач отримав відповідне попередження про наступне «розірвання договору», тобто до дня прийняття судом рішення у справі за позовом про розірвання договору. Якщо на день винесення рішення цей строк не минув, позов про розірвання договору не може бути задоволений.