Науково-практичний коментар до цивільного законодавства України

У Законі «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» [181] вживається інше поняття, що видно із назви цього Закону. У ст. 1 названого Закону визначається поняття об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, в якому не вказується ні на об’єкт права власності об’єднання, ні на об’єкт права власності членів такого об’єднання. Із тексту Закону випливає однозначний висновок про те, що термін «об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» є суто умовним. Цей термін, що визначений у спеціальному законі, слід переважно використовувати в правозастосовчій практиці (в тому числі і перед терміном «об’єднання власників квартир», що вживається в ст. 385 ЦК). Але ж було б помилковим з огляду на термін «об’єднання співвласників» застосовувати до багатоквартирного будинку правила, що стосуються спільної власності. Законодавець був далекосяжним у своєму прагненні не поширювати на багатоквартирний будинок як об’єкт права власності положення про спільну (часткову чи сумісну) власність. Разом з тим законодавець утримався від визнання власником багатоквартирного будинку об’єднання співвласників багатоквартирного будинку. І це теж виявилось глибоко продуманим кроком, бо власникові квартири було б важко погодитись із ситуацією, за якої його право власності на квартиру як частину житлового будинку поєднується з правом власності іншого суб’єкта приватного права на житловий будинок в цілому.

2. Сформульовані законодавцем щодо багатоквартирного будинку правові конструкції добре погоджуються із земельним законодавством. Неправильним було б застосовувати до багатоквартирного будинку ч. 2 ст. 89 ЗК [38], відповідно до якої «у спільній сумісній власності перебувають ділянки... співвласників житлового будинку». Вище зверталась увага на те, що термін «співвласники багатоквартирного будинку» є умовним і не означає визнання власників квартир у багатоквартирному будинку співвласниками цього будинку. Спеціальні норми, що підлягають застосуванню до земельних ділянок багатоквартирного житлового будинку, сформульовані в ст. 42 ЗК. Із неї можна зробити висновок про те, що суб’єктом права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та яка призначена для обслуговування цього будинку, є об’єднання. Розміри і конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні житлові будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається на основі проектів розподілу території кварталу, мікрорайону та відповідної землевпорядної документації.