Науково-практичний коментар Земельного кодексу України

До частини третьої. Коментованою нормою передбачено, що емфітевзис та суперфіцій на земельні ділянки державної та комунальної власності є особистими правами, окрема передача яких до інших осіб неможлива. Дане правило підтверджується ч. 3 ст. 407, ч. 3 ст. 413 ЦК України. Разом із тим, законодавець зберіг у всій повноті принцип слідування юридичної долі земельної ділянки долі нерухомості, що на ній розташована (див. коментар до ст. 120 ЗКУ).

Внесення права до статутного фонду юридичної особи відповідно до ст. 140 ГК України породжує перехід до такої особи відповідного права користування земельною ділянкою. Тому заборона внесення права до статутного фонду фактично дублює загальну заборону на відчуження. Те саме стосується і окремої заборони передачі права в іпотеку, оскільки передане в іпотеку може бути лише майно, що може бути іпотекодавцем відчужене (ч. 1 ст. 5 ЗУ "Про іпотеку").

Виняток щодо можливості відчуження прав емфітевзису та суперфіцію, передбачений коментованою нормою, випливає із принципу про єдність юридичної долі земельної ділянки та нерухомості, що на ній знаходиться (див. ст. 120 ЗКУ).

До частини четвертої. Загальне правило про допустимість встановлення безстрокових емфітевзису чи суперфіцію (ст. 408, ч. 4 ст.413 ЦК України) не поширюється на земельні ділянки державної чи комунальної власності, строк користування якими законодавчо обмежено.

До частини п'ятої. Із положень коментованої статті, а також глави 33 "Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб" ЦК України можна вивести істотні умови договору емфітевзису. Першою очевидною умовою є (1) об'єкт - відповідна земельна ділянка. Необхідно визначитися і щодо (2) цільового призначення земельної ділянки (ч. 1 ст. 409 ЦК України). Ця умова може бути сформульована у загальному вигляді (сільськогосподарське використання за цільовим призначенням), а може бути деталізована (наприклад, шляхом прив'язки до певної сівозміни). Також умовою договору є (3) строк, який може бути і "невизначеним" (ст. 408 ЦК України), а також (4) плата за користування із зазначенням розміру, форми, умов, порядку та строків її виплати (ч. 2 ст. 409, ч. 2 ст. 410 ЦК України).

Аналогічно, істотними умовами договору суперфіцію (виходячи насамперед із положень глави 34 "Право користування чужою земельною ділянкою для забудови" ЦК України) слід вважати (1) об'єкт - земельну ділянку, (2) її цільове призначення (будівництво "промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель" - ч. 1 ст. 413 ЦК України), (3) визначений або невизначений строк (ч. 4, 5 ст. 413 ЦК України), (4) плата за користування, що може бути встановлена у вигляді "частки від доходу землекористувача", "[я]кщо на земельній ділянці збудовані промислові об 'єкти" (ч. 1 ст. 414 ЦК України). Дуже доцільним є визначення у договорі також (5) долі будівель та споруд у випадку закінчення договору (див. ст. 417 ЦК України), хоча дана умова і не віднесена законом до істотних.