Науково-практичний коментар Земельного кодексу України

В Україні існує практика опосередкування договорами емфітевзису відносин із використання земельних ділянок для садівництва[257]. Між тим, використання земельної ділянки для садівництва передбачає можливість будівництва "необхідних будинків, господарських споруд тощо" (ч. 3 ст. 35 ЗКУ), тому відносини сторін одночасно мають ознаки не лише емфітевзису, а й суперфіцію. Подібна ситуація може скластись у випадку використання земель ФГ, земель різних сільськогосподарських підприємств, на яких розташовані будівлі і споруди. Як видається, відносини сторін мають регулюватися одночасно положеннями і про емфітевзис, і про суперфіцій. У цивілістичній доктрині у подібних випадках пропонується вести мову про існування т. з. складених речових прав[258].

До частин шостої та сьомої. Положення ч. 6 ст. 102-1 ЗКУ є механічним узагальненням положень ст.ст. 412 "Припинення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб" та 416 "Припинення права користування земельною ділянкою для забудови" ЦК України.

Разом із тим, ч. 7 ст. 102-1 ЗКУ залишає відкритим перелік підстав припинення емфітевзису та суперфіцію шляхом відсилки до "інших випадків, встановлених законом". У коментованій статті на сьогодні не згадано лише підстави для припинення суперфіцію, передбаченої п. З ч. 1 ст. 416 ЦК України: "відмови землекористувача від права користування".

Варто зазначити, що власник земельної ділянки, якою користується суперфіціарій, відповідно до ч. 2 ст. 414 ЦК України має право на відчуження своєї земельної ділянки. При цьому перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не впливає на обсяг права забудовника (суперфіціарія) або власника будівлі (споруди) щодо користування земельною ділянкою. Дане правило застосовується і щодо таких власників, як держава, територіальні громади.

Важливі положення щодо наслідків припинення суперфіцію передбачені ст. 417 ЦК України. Вони визначають долю розташованих на ділянці будівель та споруд. За загальним правилом, за відсутності згоди між сторонами щодо подальшої долі таких будівель та споруд вони підлягають знесенню (ч. 1 ст. 417 ЦК України), проте за певних умов у судовому порядку може бути прийнято рішення про викуп земельної ділянки власником будівель або навпаки, або суд може "визначити умови користування земельною ділянкою власником будівлі (споруди) на новий строк" (ч. 2 ст. 417 ЦК України).

У судовій практиці трапляються численні спроби поширити положення ч. 2 ст. 417 ЦК України на всі випадки, коли на земельній ділянці розташовані правомірно збудовані будівлі та споруди, що не належать власнику земельної ділянки. Суди вищих інстанцій поки що обережно ставляться до таких спроб, не вдаючись до застосування ст. 417 ЦК України за аналогією.