Как инвестировать в недвижимость
- Автор: Цогоев Артём
- Год: 2021
- Язык: русский
- Год: SelfPub.ru
- Жанр: Прочая деловая литература
Электронная книга - «Как инвестировать в недвижимость». Краткое содержание книги:
6) В 2021 году ужесточается риторика государства по отношению к арендодателям квартир, поэтому я советую всем инвесторам позаботиться об оформлении статуса самозанятого (налог от 3% до 6% в зависимости от того, кто является арендатором) или ИП (налог 6% или 15% в зависимости от выбранного режима), чтобы вести деятельность по сдачи квартир в аренду легально, платить налоги и «спать спокойно».
Как видите, даже деятельность по сдаче квартиры в долгосрочную аренду нельзя назвать инвестиционным продуктом с гарантированной доходностью. Это очень небольшой, но всё же бизнес, которым нужно заниматься. Имея одну или две квартиры, их владелец теоретически (теряя много личного времени и иных ресурсов) сам может управлять ими: контролировать сбор арендных платежей, техническое состояние, периодически, хотя бы раз в три года, делать косметический ремонт. Тем не менее, чтобы сделать бизнес по сдаче квартиры в долгосрочную аренду действительно пассивным и не требующим личного участия, я рекомендую обратить внимание на сервисы и компании, предлагающие услуги доверительного управления подобным арендным бизнесом.
Заключая договор о доверительном управлении квартирой, ее владелец передает специализированной компании полномочия по сдаче квартиры в аренду. Доверительный управляющий представляет интересы владельца квартиры на всех этапах, и самое главное, берет на себя всю рутину на протяжении срока действия договора: находит и проводит ротацию арендаторов, обеспечивает своевременную выплату арендной платы, следит за состоянием квартиры и находящегося в ней имущества. Доверительный управляющий, при необходимости, проверяет и оплачивает счета за коммунальные услуги, оказывает услуги по уборке квартиры, вызову технических служб и так далее
Иногда доверительный управляющий выступает мастер-арендатором квартиры, то есть сам заключает договор аренды с собственником квартиры и платит фиксированную арендную плату, даже в периоды «простоев», когда квартира остается вакантной. Расходы на управление помещением с помощью специализированной компании по доверительному управлению квартирами могут составить 10–15% от годовой арендной платы. Это немало, тем не менее большинству инвесторов, которые обращаются ко мне с вопросами о целесообразности привлечения таких управляющих компаний, я настоятельно рекомендую воспользоваться их услугами. В каждом сегменте рынка недвижимости вот уже много лет работают сильные игроки, не нуждающиеся в особых представлениях или рекомендациях.
4.3.2. Краткосрочная аренда
Краткосрочная или «посуточная» аренда среднестатистической московской 1-комнатной квартиры по данным квартирной базы «Авито» способна принести 2,4-2,7 тыс. рублей в сутки, что при 70% загрузке (то есть 20 дней в месяц) позволяет заработать 50 тыс. рублей выручки. Однако, операционной возни и финансовых рисков в случае краткосрочной арендой пропорционально больше. Прежде всего, нужно осознавать, что краткосрочная сдача квартир в аренду это бизнес, и ближайший его аналог это гостиничный бизнес. Самостоятельное ведение такого бизнеса требует приложения сил и траты значительного времени на экспонирование и рекламу, на заселение и выселение, на организацию и контроль уборки и так далее. Более того, краткосрочная аренда сопряжена с постоянными расходами на мелкие ремонты.
Весьма желательно учитывать, что квартиры при краткосрочной аренде снимают в среднем на 3-5 дней. Как правило, их арендуют туристы, которые хотят сэкономить на размещении в московских гостиницах или апарт-отелях. Таких арендаторов, как правило, можно найти на порталах Booking, Airbnb и Avito, «Суточно» и других досках объявлений.
Как и в случае с долгосрочной арендой, наибольшим спросом при краткосрочной аренде пользуются студии и 1-комнатные квартиры. 2-х и 3-комнатные квартиры также в основном популярны среди семей с детьми. 4-х и более комнатные квартиры иногда арендуют для проведения разного рода мероприятий, в том числе предполагающих возможность последующего ремонта.
Для «посуточных» арендаторов важен район расположения квартиры: большим спросом пользуется центр Москвы, а также районы из которых до центра можно доехать на метро менее чем за 15 минут. Кстати, расположение в относительной близости от метро является одним из важных критериев успешности сдачи квартиры в краткосрочную аренду. Стабильный спрос есть и на квартиры, расположенные недалеко от вокзалов, аэропортов, крупных деловых центров (Москва-Сити, например). Такие варианты выбирают те, кто посещают Москву в связи с командировками. Отдельный сегмент – это квартиры, находящиеся недалеко от крупных медицинских центров. Арендаторы «посуточники» помимо прочего стремятся останавливаться в новых и современных домах.