Как инвестировать в недвижимость
- Автор: Цогоев Артём
- Год: 2021
- Язык: русский
- Год: SelfPub.ru
- Жанр: Прочая деловая литература
Электронная книга - «Как инвестировать в недвижимость». Краткое содержание книги:
1) Строительство, сдача в аренду в процессе строительства и последующая продажа целиком в качестве арендного бизнеса. Этот способ предполагает не только наличие банковского проектного финансирования, но и активных покупателей такого рода активов. К сожалению, в России 2021 года не осталось активных иностранных инвестиционных фондов уровня Morgan Stanley, которые желают и могли бы приобрести крупный российский офисный комплекс целиком. Российские покупатели такого рода институциональных активов на рынке присутствуют, но они очень зависят от наших же внутрироссийских факторов. В общем, с моей точки зрения такой подход достаточно рискован.
2) Строительство «под заказчика». Для начала его нужно найти, потом с ним договориться, когда и по какой цене заказчик выкупит построенные помещения. Это очень непростой путь, особенно, если площадь объекта составляет более 50 тыс. м². Заказчиков с такими запросами немного в принципе, и они так или иначе связаны с государством…
3) Строительство и продажа офисных помещений «внарезку». Девелоперы могут одновременно сдавать помещения в аренду с целью последующей продажи инвесторам в качестве готового арендного бизнеса. Это основной и самый популярный сейчас способ реализации офисных проектов.
Желающих строить новые офисные проекты в Москве до недавнего времени было мало, но вот к 2021 году тренд изменился. Например, известный московский девелопер, MR Group, впервые за много лет начал возводить полностью коммерческий проект недалеко от «Москва-Сити», многофункциональный комплекс общей площадью около 170 тыс. м2, бОльшая часть которого будет отдана офисам. Замечу, что компания имеет обширный опыт продажи офисных помещений в своих бизнес-центрах «внарезку». Проект пока мне кажется достаточно слабым в концептуальном плане, поэтому я не рекомендую рассматривать его для инвестиций.
Компании, традиционно сильные в редевелопменте промышленных территорий в комплексы апартаментов: KR Properties с проектом DM Tower и Coldy с Taller Loft. В связи с внутренними особенностями этих проектов они относятся скорее к классу В, что предопределяет их относительно невысокую рентную доходность. Например, Taller Loft спроектирован так, что его помещения могут использоваться в качестве жилых (офисы оснащены «мокрыми точками»), что создает возможности для размывания офисной составляющей.
Компания STONE HEDGE, сделавшая амбициозную ставку на офисы класса А, имеет сейчас в портфеле сразу несколько интересных проектов: премиальный офисный квартал STONE Towers, строительство которого ведется в Белорусском деловом районе, и новый бизнес-центр класса А STONE Савёловская, над проектированием которого девелопер активно работает. Мне кажется, что STONE HEDGE сегодня наиболее интересный игрок офисного рынка, способный создать качественный и инвестиционно-привлекательный продукт. Проекты компании находятся в Белорусском деловом районе, в развивающемся деловом кластере у метро «Савеловская», в 500 м от ТТК. Отмечу, что новый бизнес-центр, с учетом его расположения, позволит удачно дополнить премиальный офисный рынок в сложившейся бизнес-локации у метро «Белорусская», более гибким ценовым предложением. Проекты компании интересны не только с финансовой точки зрения, но и характеризуются замечательной, лаконичной архитектурой, базирующейся на принципах здорового строительства.
ГК «Пионер», крупный и известный девелопер жилья бизнес-класса Москвы и Санкт-Петербурга изменил стратегию еще в 2019 году. Новые инвестиции компании направлены только на московский рынок и сосредоточены в основном в секторе офисной недвижимости и жилья бизнес- и премиум-класса. Среди проектов компании можно выделить Plaza Технопарк, Ostankino Business Park. В случае ГК «Пионер» можно говорить о том, что компания создает «очаги цивилизации» в местах разработки своих проектов. Например, вблизи метро «Ботанический Сад» компания не только реализовала жилые проекты ЖК LIFE-Ботанический сад, но и построила комплекс апартаментов YES, а в 2021 году начнет возведение БЦ BotanicaPlaza и ТЦ Botanica Mall. Такой необычный подход к девелопменту территорий позволяет инвесторам быть уверенными в комплексном развитии районов расположения офисных объектов, которые возводит компания.
Подводя итоги всему вышесказанному, можно констатировать, что в Москве явно наступил офисный ренессанс: девелоперы вновь вернулись к строительству бизнес-центров, сделав ставку на качественные офисные площади.
Тем не менее, нельзя забывать и об уроках пандемии. 2020 год был годом пустых офисов. Физическая невозможность находиться в офисных помещениях в связи с пандемией драматическим образом сказалась на секторе офисной недвижимости. Некогда растущий и многообещающий, он превратился в сектор напряженности и неопределенности. Поэтому сегодня, чтобы строить востребованные в перспективе офисные проекты, девелоперу необходим, во-первых, опыт и понимание трендов, во-вторых, максимальная гибкость, ориентированная на потребности человека в офисной среде.