Как инвестировать в недвижимость
- Автор: Цогоев Артём
- Год: 2021
- Язык: русский
- Год: SelfPub.ru
- Жанр: Прочая деловая литература
Электронная книга - «Как инвестировать в недвижимость». Краткое содержание книги:
Очень часто за фасадом стабильного арендного бизнеса с хорошими сетевыми брендами скрывается «рентный мираж». Например, недавно встретилось мне такое предложение: «Продается готовый арендный бизнес, ОСЗ в густонаселенном жилом массиве. Арендаторы: супермаркет «Фасолька», барбершоп «Top-Chop», аптека «Роскомздрав», электротовары «222 вольт», парикмахерская «Точка beauty» …». Звучит солидно, сплошные федеральные бренды (их названия я намеренно исковеркал, но догадаться можно). Обычно такие объекты продаются с доходностью 9-12%, в зависимости от местоположения. Выглядит это как вполне диверсифицированный арендный бизнес со сбалансированным составом арендаторов.
А что по факту? ООО «Ромашка», ИП Иванов, ИП Петров, ИП Сидоров и ИП Кузнецова, франчайзи федеральных сетей, выплачивающие им роялти за бренд. У ООО «Ромашка» конфликт акционеров по поводу распределения доходов, у ИП Иванова проблемы с употреблением алкоголя, ИП Петров продает контрафактные лекарства, ИП Сидоров игроман, ИП Кузнецова просто скандалит и обманывает своих работников.
Безусловно, со всеми арендаторами одновременно не может произойти чего-то «плохого», но даже если один из них в какой-то момент по любой причине из вышеперечисленных не сможет выплачивать арендную плату, этот факт серьезным образом повлияет на окупаемость инвестиции. Конечно, нельзя просчитать и спастись от всего, особенно от пандемии и атомной войны, но думать о подобных рисках и способах их митигации просто необходимо.
А теперь перейдем к анализу недвижимости. Как говорил бывший президент США известный девелопер Дональд Трамп «location, location, location» является важнейшей характеристикой любого объекта. Оно определяет не только успех инвестора, обладающего этим объектом, но и во многом успех арендатора, осуществляющего свой бизнес в этом помещении. Поэтому для принятия инвестиционного решения необходимо глубоко проанализировать место, в котором расположен объект ГАБ.
Например, мы анализируем объект в пешей доступности от метро в московском районе Преображенское (моя «малая Родина»). Неплохо было бы узнать или оценить:
1) Численность и плотность населения в районе (плюс прогноз)
2) Средние потребительские расходы, тыс. рублей в месяц
3) Пассажиропоток расположенной рядом станции метро
4) Обеспеченность нежилыми помещениями в районе и в непосредственной близости от объекта
5) Планы развития района в непосредственной близости от объекта.
Из совокупности этих данных можно сделать хотя бы предварительный вывод о локации рассматриваемого помещения, а также о перспективах развития локации. «Не всё золото, что блестит» даже вроде бы неплохо расположенный объект недвижимости при детальном анализе может оказаться не так уж и хорош. Активность города в сфере строительства дорожных развязок, реконструкции станций метро или строительство ТПУ, появление конкурирующих объектов в непосредственной близости – все эти факторы могут оказать сильнейшее влияние на объект ГАБ. Например, в 2020 году началась реконструкция ст.м. Рижская. Продолжительность работ составляет 1 год, станция метро закрыта на вход и выход, а собственники торговых помещений около этой станции на целый год лишились арендного потока.
Ключевой вопрос, который должен интересовать инвестора при осуществлении подобных изысканий, это определение рыночной ставки аренды на рассматриваемое помещение в случае, если арендатор по какой-либо причине решит расторгнуть договор.
На самом деле приобретая объект ГАБ, готовиться к расторжению договора аренды нужно всегда. С моим хорошим знакомым произошел такой случай: два года назад он купил помещение с сетевым арендатором, продуктовым ритейлером, в «спальном» районе на окраине столицы. В то время поблизости уже активно шло строительство нового жилого комплекса, состоящего из нескольких домов. Это преподносилось как плюс, «в новые дома заедут новосёлы и будут ходить в…». В общем, несколько месяцев назад сетевой ритейлер съехал из помещения моего знакомого, чтобы открыться в одном из пустовавших помещений жилого комплекса. Уплатил штраф, оставил часть торгового оборудования и съехал.