Как инвестировать в недвижимость
- Автор: Цогоев Артём
- Год: 2021
- Язык: русский
- Год: SelfPub.ru
- Жанр: Прочая деловая литература
Электронная книга - «Как инвестировать в недвижимость». Краткое содержание книги:
Повторю и то, что уже писал в предыдущей главе: в любой форме договора, удостоверяющего покупку недвижимости болжны быть описаны существенные условия, такие как адрес проекта; этажность дома; кадастровый номер земельного участка, на котором будет вестись строительство; количество комнат; площадь; этаж и так далее, а также упомянуты хотя бы какие-то градостроительные документы (хотя бы договор аренды земли и ГПЗУ). Прошу прощения, что приходится повторять написанное слово в слово.
В данном случае я считаю самоповтор вполне оправданным, поэтому продолжу: в договоре обязательно должны быть описаны объект строительства и приобретаемая квартира / апартамент, цена должна быть окончательной и не подлежать пересмотру. Платежи по договору должны сопровождаться выдачей подтверждающих оплату документов. В договоре должно быть указано, кто, когда и как будет оформлять квартиру в собственность. Необходимо следить за тем, чтобы в договоре присутствовал пункт о возможности оформления переуступки прав требования на квартиру. Это крайне важный пункт, наличие которого дает инвестору возможность перепродать права на квартиру до сдачи объекта в эксплуатацию и до оформления прав собственности.
Самый благоприятный для инвестора вариант покупки на этапе «предпродаж» – договор бронирования (плата по нему может быть символической, а может достигать 20% от стоимости сделки). Впоследствии, после получения застройщиком РнС и ЗОС договор бронирования будет преобразован в ДДУ. Требования к содержанию такого договора достаточно чётко прописаны в 214-ФЗ, не буду отдельно останавливаться на этом моменте.
Шаг четвёртый. Продажа
В связи с тем, что я настоятельно советую пользоваться услугами профессиональных участников рынка на этапе покупки объекта, я не менее настоятельно рекомендую доверять профессионалам на этапе выхода из инвестиционного проекта. Как я и писал ранее элитная недвижимость в основном находит своих покупателей при агентском посредничестве брокеров и консультантов, поэтому логично обращаться за услугой продажи своих инвестиционных объектов именно к ним – весь спрос на элитное жильё формируется именно у них.
Кроме того, в последнее время развивается партнерский канал продаж: существуют закрытые группы в социальных сетях, в которых одни брокеры публикуют объявления о продаже объектов, а другие – объявления о поиске квартир или апартаментов в определенных локациях. Опытное агентство недвижимости, как правило, справляется с продажей инвестиционных квартир или апартаментов быстро и качественно.
Пользуясь услугами компаний уровня Knight Frank, можно рассчитывать на получение целого ряда преимуществ:
а) защиту финансовых и правовых интересов продавца;
б) наработанные технологии, опыт и знания риелтора в деле продажи недвижимости;
в) экономию времени и уменьшение числа ненужных контактов;
г) эффективную рекламу.
Ну и повторно обращу внимание на специализацию компании или агента: даже очень хорошо знакомый инвестору риелтор, занимающийся землей или загородными коттеджами, будет менее эффективен по сравнению со своим коллегой, осуществляющим операции с городскими элитными новостройками.
Глава 4. Готовый арендный бизнес
Как нетрудно понять из названия, данная глава посвящена постоянному доходу, который способна приносить недвижимость. Инвесторы, которые вкладывают деньги в такую недвижимость, часто именуют себя «рантье», ведь значительная часть их доходов формируется как раз за счет арендных платежей от принадлежащих им активов в сфере недвижимости.
Само понятие «рантье» (производная от слова «рента») появилось во Франции. Там рантье традиционно получали доход путем размещения денег на депозитах, и фактически жили на проценты от банковских вкладов. Кстати, в 19 веке проценты по вкладам во французских банках были относительно высоки, около 6-8% годовых, что создало возможность для формирования целого класса рантье, который подробно описывал в своих произведениях Оноре де Бальзак (сам сын успешного рантье).
Если изучить историю вопроса, рантье в нынешнем российском понимании этого слова (то есть извлекающие доход от недвижимости) появились в Великобритании. До середины 19 века эта страна считалась «мастерской мира», на промышленных предприятиях Англии выпускались товары, пользовавшиеся спросом и продававшиеся везде, где их могли купить. Владельцы этих предприятий на вырученные деньги приобретали в основном акции таких же растущих промышленных компаний. Но когда денег становилось по-настоящему много, их инвестировали в землю. Это давало не только доход от аренды, но и обеспечивало статусом джентльмена, эсквайра, то есть немного приближало класс рантье к аристократии (к обладателям ренты по сословному, феодальному принципу).