Как инвестировать в недвижимость
- Автор: Цогоев Артём
- Год: 2021
- Язык: русский
- Год: SelfPub.ru
- Жанр: Прочая деловая литература
Электронная книга - «Как инвестировать в недвижимость». Краткое содержание книги:
1) Market cap – капитализация компании, то есть стоимость всех акций компании. Как правило, чем больше капитализация компании, тем она более институциональна, устойчива и ликвидна. В основном девелоперские компании характеризуются средней и крупной капитализацией.
2) P/E - соотношение стоимости акции к чистой прибыли на одну акцию. Иначе говоря, за сколько годовых прибылей можно приобрести компанию. Отрицательное значение P/E означает убыточность компании, у застройщиков такой ситуации быть не должно. По моему мнению, для сектора девелопмента жилья нормальным показателем P/E можно считать 10. Лучше ещё ниже, а вот если P/E значительно выше 10, то акция явно переоценена или прибыль компании упала.
3) Net Margin – чистая рентабельность, или соотношение чистой прибыли компании к её выручке. Очевидно, что чем выше этот показатель, тем лучше. Важна и динамика: повышение Net Margin говорит о повышении эффективности управления компании и верном развитии её бизнеса.
4) Net debt / Capitalization – соотношение долга компании к её рыночной стоимости. К сожалению, компании сектора девелопмента жилья часто перегружены долгами, поэтому я внимательно слежу на этим показателем. Наличие больших долгов по сравнению с капиталом может означать, что компания несет повышенный риск несостоятельности.
4) Dividend % – дивидендная доходность, показатель отношения менеджмента компании к её акционерам, прежде всего, миноритарным. Не считаю, что этот показатель должен быть чрезмерно высоким, с другой стороны он не должен опускаться до ноля.
Акции девелоперских компаний характеризуются достаточно высокой ликвидностью, гибкой суммой инвестирования (буквально от 1 тыс. рублей), возможностью инвестировать на срок от нескольких дней до нескольких лет. В большинстве случаев, акции застройщиков приобретаются с целью спекуляций, в расчете на рост их стоимости. Дополнительным плюсом акций является возможность получения дохода в форме дивидендов. Приобретая акции с помощью механизма ИИС, можно получать налоговые льготы, при этом брокер, как и в случае уже описанных мной облигаций, становится налоговым агентом. Для стимулирования долгосрочных и стратегических инвестиций законодатель предусмотрел налоговые вычеты для инвесторов, которые действуют при владении акциями сроком более 3-х лет.
К основным недостаткам акций девелоперских компаний следует отнести относительно высокую волатильность, которая может привести к значительному падению котировок акций за очень короткий период времени. Снижение котировок также может произойти на рынке в целом (например, по поводу очередных санкций), при этом финансовое состояние конкретного эмитента не изменится. Очевидно, что происходящие на рынке недвижимости события оказывают непосредственное влияние на эмитента.
В настоящее время для покупки частными инвесторами подходят акции всего четырёх российских застройщиков, работающих в секторе массового жилья: «ПИК», «ЛСР», «Самолет» и «Эталон». В котировальных списках бирж также можно найти девелоперов «Инград» и «Галс-Девелопмент», однако их акции пока не пользуются популярностью инвесторов и характеризуются низкой ликвидностью. Возможно, в ближайшее время ситуация с восприятием акций «Инграда» и «Галс» изменится. В любом случае основной интерес частных инвесторов сейчас сосредоточен на бумагах «ПИК», «ЛСР», «Самолет» и «Эталон», так что большинство брокеров анализирует бумаги именно этой четвёрки. Если посмотреть на сектор застройщиков жилья несколько шире, то можно обнаружить акции значительного числа девелоперских компаний, осуществляющих соответствующую деятельность в США, Германии, Великобритании, Австралии и во многих других странах.
Инвесторам-россиянам, конечно, намного ближе внутренний, российский рынок недвижимости. Аналитическая информация на русском языке и общее понимание происходящих на локальных рынках (фондовом и недвижимости) событий значительно помогают в принятии инвестиционных решений. С другой стороны, я всегда призываю инвесторов не ограничивать себя и следить за общемировыми трендами.
В начале 2021 года наблюдения за отраслью строительства жилья в мировом масштабе демонстрируют, в целом, общие тенденции:
1) Резкий рост спроса на жилую недвижимость;
2) Низкая стоимость денег и, как следствие, понижение ставок на ипотечные кредиты;
3) Формирование спроса на новое жильё, как результат локдаунов и ограничений передвижений;
4) Готовность людей к переезду (в том числе из городов в пригороды и даже дальше);
5) Влияние недостаточно изученных психологических последствий пандемии.