Науково-практичний коментар Земельного кодексу України

До частини першої. Зонування є різновидом територіального планування, здійснюється у межах населених пунктів, встановлює вимоги щодо допустимих видів забудови та іншого використання земельних ділянок у межах окремих зон. Планування територій у законодавстві визначається як "процес регулювання використання територій, який полягає у створенні та впровадженні містобудівної документації, ухваленні та реалізації відповідних рішень " (ст. 1 ЗУ "Про планування і забудову територій"). На відміну від законодавчого визначення, фактично, планування територій має місце не лише за допомогою містобудівної, а і за допо­могою землевпорядної документації.

Правовою основою територіального планування, окрім коментованої норми, є ЗУ "Про основи містобудування", "Про планування та забудову території", "Про Генеральну схему планування території України".

До частини другої. ЗУ "Про планування і забудову територій", містить наступні правила щодо здійснення зонування територій населеного пункту.

Так, зонування територій для забудови та іншого використання визначається місцевими правилами забудови - нормативно-правовим актом, "яким встановлюється порядок планування і забудови та іншого використання територій, окремих земельних ділянок, а також перелік усіх допустимих видів, умов і обмежень забудови та іншого використання територій та окремих земельних ділянок у межах зон, визначених планом зонування" (ст. 1 ЗУ "Про планування та забудову територій"). Місцеві правила забудови повинні узгоджуватися із регіональними правилами забудови (ч. 4 ст. 22 Закону; щодо регіональних правил забудови див. ст. 21 Закону, а також Типові регіональні правила забудови, затверджені Наказом Держбуду України від 10.12.2001 №219). Як приклад місцевих правил забудови можна навести Правила забудови м. Києва, затверджені Рішенням Київради від 27.01.2005 №11/2587.

План зонування є складовою (графічною) частиною місцевих правил забудови. На плані зонування повинен встановлюватись поділ території населеного пункту на зони з допустимими та переважними видами використання земельних ділянок (ст. 22 Закону). План зонування та перелік переважних і допустимих видів забудови та іншого використання земельних ділянок розробляються для всієї території населеного пункту або окремої його частини.

Згідно зі ст. 23 ЗУ "Про основи містобудування" дані плану зонування вносяться до містобудівного кадастру населених пунктів як системи даних про населені пункти, їхні функціональні зони, окремі території та земельні ділянки, будинки й споруди, соціальну, інженерну і транспортну інфраструктуру, екологічні та інженерно-геологічні умови (щодо містобудівного кадастру див. Положення про містобудівний кадастр населених пунктів, затверджене ПКМ від 25.03.1993 №224).

Зонування є альтернативою принципу встановлення "цільового призначення земель", який є несумісним з умовами ринкової економіки, із повноваженнями власника розпоряджатися власною земельною ділянкою[358]. У сучасних умовах жорстке визначення "цільового призначення" земельних ділянок повинне бути замінене виділенням однорідних за своїм режимом зон, де потрібні види землекористування запроваджуються або шляхом прямих заборон чи приписів, або запровадженням підвищених ставок податку чи інших заходів стимулювання. Зонінгові правила можуть встановлювати вимоги щодо площі земельної ділянки, її фронтального розміру (протяжності вздовж вулиці), відступів забудови (від меж земельної ділянки або червоних ліній), обмежувати висоту забудови, кількість поверхів, розміри будинків, відсоток забудови ділянки, розміри дворів та інших відкритих просторів, регламентувати розміщення і використання споруд і землі для різноманітних цілей (житла, виробництва, торгівлі та ін.)[359]. Правила повинні перешкоджати утворенню земельних ділянок, які не можна було б використовувати відповідно до вимог цих правил (насамперед щодо планувальних параметрів - розмірів, відступів, конфігурації тощо)[360].