Науково-практичний коментар Земельного кодексу України
- Автор: Мірошниченко А. М., Марусенко Р. І.
- Год: 2009
- Язык: украинский
- Год: Правова єдність
- ISBN: 978-966-2183-41-2
- Жанр: право
Электронная книга - «Науково-практичний коментар Земельного кодексу України». Краткое содержание книги:
Видання може стати в нагоді студентам, викладачам і науковцям правничих спеціальностей, практикуючим юристам і усім тим, хто цікавиться земельним законодавством та практикою його застосування.
Правильною слід визнати практику[243], за якою відмінності договорів оренди від Типового договору, затв. постановою КМУ від 03.03.2004 N 220, не повинні розглядатися як підстава для визнання договору недійсним (або для того, щоб вважати його нікчемним). Причина цього те, що ст. 14 Закону України "Про оренду землі" уповноважила уряд не на затвердження типового договору, а на затвердження типової форми договору. Аналіз "типового договору" свідчить про те, що за змістом документ є не типовим договором, а все-таки типовою формою договору (набором реквізитів без визначення змісту відповідних умов). Таким чином, дотримання чи недотримання "Типового договору" насправді на зміст договору, а отже на його дійсність не впливає.
Відсутність акта приймання-передачі також не може розглядатися як підстава недійсності договору[244]. Відповідно до ст. 18 Закону України "Про оренду землі", "договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації". Відповідно, лише після державної реєстрації договору на його підставі можуть виникати права і обов'язки, у т. ч. право володіння орендованою земельною ділянкою. Оскільки акт приймання-передачі, очевидно, посвідчує передачу земельної ділянки саме у володіння орендарю, насправді він ніяк може бути "невід'ємною частиною договору оренди", на підставі якого він має складатися.
Трапляються випадки оспорювання договорів оренди земельних ділянок з тих мотивів, що на ділянці знаходиться нерухоме майно інших осіб. Суди не завжди задовольняють такі вимоги[245], що слід вважати помилкою. Як видається, крім очевидного порушення принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будівель та споруд, в усіх таких випадках порушується принцип цільового використання землі, закріплений, зокрема, у п. "а" ч. 1 ст. 91, п. "а" ч. 1 ст. 96 ЗКУ - орендар завідомо не зможе використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням. Тому відповідна угода повинна визнаватися судом недійсною як фіктивна (ст. 234 ЦКУ), оскільки не спрямована на надання орендарю реальної можливості користуватися земельною ділянкою під будівлею.
Договори оренди землі оспорюються з мотивів підписання таких договорів не стороною, а іншою особою (зазвичай, родичами орендодавця). У випадках, коли орендодавець згодом отримував орендну плату і жодної незгоди ні з умовами договору, ні з фактом використання земельної ділянки орендарем не виявляв, суди обґрунтовано застосовували положення ст. 241 ЦКУ і вважали, що договір, укладений представником із перевищенням повноважень, згодом був схвалений довірителем[246].
При визнанні договорів оренди недійсними існує хибна практика визнання їх такими лише на майбутнє. Такий підхід слід вважати очевидною помилкою, яка виникає, очевидно, тому, що можливість користування земельною ділянкою, яку вже отримав орендар до моменту визнання договору недійсним, не можна "повернути". З цього виводиться висновок, що не можна застосувати і двосторонню реституцію. Як вже зазначалося, така думка є помилковою, оскільки у разі двосторонньої реституції, згідно із ч. 1 ст. 216 ЦКУ "у разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном …, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування". Таким чином, у разі користування майном реституція цілком можлива, і зовсім не обов'язково, що отримана орендна плата буде дорівнювати реальній вартості користування земельної ділянки.
З огляду на сказане, правильною слід вважати практику тих судів, які визнають договори оренди недійсними з моменту укладення, а також розглядають вимоги щодо визнання договорів оренди недійсними незалежно від закінчення строку оренди[247].
До частини другої. Коментована норма не встановлює обмежень щодо кола орендарів (як і ст. 5 "Орендарі землі" ЗУ "Про оренду землі").
Натомість, законодавство може встановлювати спеціальні обмеження щодо об'єктів оренди. Так, повністю заборонена оренда земельних ділянок, на яких розташовані поховання (ч. 2 ст. 28 ЗУ "Про поховання та похоронну справу").
243
Справи: N 2-51/2010, 2-60/2010, 2-44/2010 та ін., розглянуті Верхньодніпровським районним судом Дніпропетровської обл., за позовами низки фізичних осіб до ТОВ "Д." про визнання недійсними договорів оренди земельної ділянки та їх реєстрації та за зустрічними позовами ТОВ "Д." про внесення в договори оренди земельних ділянок змін та доповнень.
244
Справа N 2-1071/09, розглянута Голопристанським районним судом Херсонської обл., за позовом Р. А. О. до СВК ім. Горького, Долматівської сільської ради про визнання незаконним договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення.
245
Справа N 2-240/09, розглянута Корольовським райсудом м. Житомира, за позовом Д. Н. Б. до Ш. В. М, Житомирської міської ради, Житомирського міського управління земельних ресурсів, М. С. М., К. І. Б. про захист прав власності та землекористування.
246
Справа N 2-50/09, розглянута Великолепетиським районним судом Херсонської обл. за позовом Б. Ю. Л., С. О. І., Т. О. В. до СВК "Ш." про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним.
247
Справа N 2-104/09, розглянута Бородянським районним судом Київської обл., за позовом Г. В. В. до Бородянської РДА про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки.