Как инвестировать в недвижимость
- Автор: Цогоев Артём
- Год: 2021
- Язык: русский
- Год: SelfPub.ru
- Жанр: Прочая деловая литература
Электронная книга - «Как инвестировать в недвижимость». Краткое содержание книги:
Советую уточнять информацию о девелоперах выбранных вами объектов, о качестве и количестве реализованных ими проектов, о выполнении ими сроков строительства и так далее. Меня часто спрашивают о том, что я думаю о том или ином застройщике. И это абсолютно правильная стратегия, интересуйтесь у погруженных в рынок, информированных людей, это спасёт Ваши деньги.
На московском рынке недвижимости все еще имеют место случаи, когда девелоперы реализуют до 40% квартир или апартаментов в строящемся проекте, однако строительство даже толком не начинается. Помните: наличие системы эскроу не гарантирует покупателей (дольщиков) от банкротства застройщика, от его мошеннических действий, от его ротозейства и разгильдяйства.
Продолжу свою мысль. Попытайтесь побывать на заинтересовавших вас объектах, пообщайтесь с менеджерами по продажам, обратите внимание на организацию строительной площадки, проанализируйте ваши впечатления от увиденного. Погрузитесь в проектную документацию: проектная декларация, разрешение на строительство, ЗОС, ГПЗУ и другие документы. Эту информацию можно найти на сайтах застройщиков.
Обратите особое внимание на моменты, которые будут определять выбор будущего покупателя квартиры или апартамента.
Внешние:
1) Расстояние до метро или станции МЦД/МЦК. Привлекательные для покупателей и для инвесторов объекты, как правило, расположены на расстоянии не более 1,5-2 км. от станции.
2) Расположение вблизи объектов «вредного воздействия». Работающий завод, действующий склад, многополосная эстакада – всё это не нравится будущим покупателям квартир или апартаментов, поэтому инвесторам лучше избегать таких проектов.
3) Количество лотов на этаже. С точки зрения конечных пользователей, покупателей, чем меньше квартир или апартаментов на лестничной площадке – тем лучше. Оптимальным значением является 5-6 лотов на этаже.
Внутренние:
а) Вид из окна. Наибольшим спросом пользуются виды на зеленые насаждения и водные объекты, а не на старый жилой фонд, промзоны и дорожные развязки.
б) Этаж. Наиболее востребованными у покупателей традиционно считаются лоты на средних этажах. Однако, здесь нет какого-то общего правила, но сейчас устойчивым спросом пользуются высокие этажи (в том числе последние), хотя пожилые люди часто выбирает 2-й и 3-й этажи.
в) Планировка квартиры. Наибольшим спросом сейчас (как и в прошлом) пользуются небольшие по площади лоты, студии и однокомнатные квартиры. Хорошо известный факт – площадь квартир в домах постепенно снижается, если в начале 2000-х площадь 1-комнатной квартиры легко могла превышать 50м2, то в однокомнатной квартире образца 2021 года площадь обычно составляет 35-40 м2. Также конечные покупатели, а вслед за ними и инвесторы, начали обращать внимание на лоты «евроформата», в частности на евродвушки (де-факто 1-комнатная квартира с большой кухней и маленькой спальней). Сильно желательно для инвестирования выбирать квартиры наименее оригинальной формы, без кривых и треугольных комнат. Прямоугольные комнаты привычнее для людей, их отделка требует меньше затрат.
Проанализировав все эти моменты, можно составить финальный список, состоящий уже не из проектов, а из конкретных квартир. На этом этапе необходимо составить финансовую модель, то есть определить итоговые параметры инвестиционного проекта: расходную часть, планируемый уровень дохода в процентах, показатели внутренней нормы доходности (IRR), сроки и так далее.
Для иллюстрации вышесказанного я подробно опишу реальный инвестиционный проект: покупку квартиры в новостройке с целью последующей продажи. В качестве примера я взял первый известный мне проект ЖК Eniteo от девелопера Tekta Group, вышедший на рынок в конце 2020 года.
Этот жилой комплекс расположен на юге Москвы, фактически на первой линии Севастопольского проспекта, в 20 минутах пешком до станции метро «Академическая». В одной минуте пешком от комплекса расположен парк «усадьба Черёмушки-Знаменское». Жилой комплекс состоит из 2-х монолитно-кирпичных высотных башен бизнес-класса, созданных по индивидуальному архитектурному проекту. Объект планируется к сдаче в эксплуатацию во 2 квартале 2023 года.